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              房企標準化制度建設綱要之三:普通住區規劃設計指引
              標準化的好處,省的是運營決策到修規報規的時間,頂級高周轉房企可以壓縮在約一周時間內。即使住宅及其他單體設計也標準化了,規劃本身不事先做好準備,不把模棱兩可的東西確定下來,要想在一周內達到報規深度也是不可能的。
              POST?鄧智勇/來源:作者

              普通住區是指城市型,最常見、占比也最大的類型,一般有地下室,宗地四周(不一定全部)沿路有商鋪。我們已經知道,標準化的好處,省的是運營決策到修規報規的時間,頂級高周轉房企可以壓縮在約一周時間內。即使住宅及其他單體設計也標準化了,規劃本身不事先做好準備,不把模棱兩可的東西確定下來,要想在一周內達到報規深度也是不可能的。這一階段,規劃是主導性的,單體設計反而是要服從規劃;規劃是綱,綱舉目張。規劃局按照控制性詳細規劃以及各地城市規劃管理條例進行技術控制,尤其容積率、密度、綠地率以及建筑高度等經濟技術指標。因此,在規劃階段,某種意義上決定性因素是經濟技術,但在某些方面仍能體現公司價值觀?!爸敢弊鳛闃藴驶贫冉ㄔO的重要內容,從甲方角度,是對設計工作的標準操作流程和注意要點的指導性文件;從乙方角度,可看作是更深化的普適性任務書。按經濟技術邏輯演繹的“規劃指引”,各個公司都大體相似;而規劃局不控制的,或者雖控制但不難滿足的,且是在這個階段必須確定的事項,就反映了各個公司形形色色的價值觀。下面,按照十六個細項分別介紹各自的要點。

              1.指標控制

              計容面積最大可售化是各個房企的目標,最理想的狀態是計容面積全部可售;但現實中總有些面積不可售,其原因有兩個方面。一方面,地方政府有明確規定,某些建筑面積是既要計容又不可售的,比如物業管理用房、門房(如果有的話)等。另一方面,中國特色的制度造成了,比如規劃口與住建口(房產證上面積的測量單位)對面積的算法不一致。例如,出挑的外廊若無雨罩,大多數城市的規劃口近年來是要算一半面積的,而住建口是不算面積的,這樣計容面積中的這一部分就辦不了房產證。類似地,陽臺進深超出1.8米以外部分,規劃口是要算全面積的,而住建口只算一半面積。還有就是裙房或地下室中廚房的煙道并附在標準層中,這部分面積也是住建口不算而規劃口要算的。等等。所有這些辦不了房產證的,就是可售面積的損失,在一個樓盤中如不加控制,到幾千平方米輕輕松松。在目前限價的大政策和房企利潤收緊的大形勢下,從邊際效應來看,這些損失原本是房企的純利潤。北京、上海、深圳幾千平方米就相當于幾個億的損失。從指標控制的角度,要仔細研究各地政策,嚴格控制辦不了房產證的規劃內面積。比如,在上述兩個例子中,規劃指引中就要明確規定出挑的外廊必須有雨罩,凸陽臺進深不能超過1.8米。而對門房,廣東房企普遍采取的策略是竣工驗收后再修建,即不體現在修規中。

              2.住宅

              住宅是住區規劃最重要的內容,是市場上出售的最主要產品,關系到整個樓盤的成敗。每個房企都有自己的戶型庫,標準化的程度卻有高有低。標準化程度高的,戶型平面以及由戶型拼接而成的樓型平面及其立面都是現成的,可以大大節約完成修規的時間。標準化程度弱的,平面是現成的,立面只有普適性的設計指引,需要按照指引針對每一個樓型做出立面方案來;或者立面風格有設計指引,而平面卻是開放的。標準化程度最低的,也有自己的戶型庫(量大),只不過對立面沒有指引,需要從頭開始做立面方案。這就得依賴決策者的個人品味和審美能力以及乙方設計團隊的方案能力,加大了不可控的風險。對于普通住區,戶型產品從高低檔次來往往分成三類:剛需小戶型、改善型戶型、和舒適型;每一類也對應不同的層高,比如從2.8米到3.15米不等,在規劃指引中需要確定。一個樓盤為了適應市場的需求,一般不會只有一種類型;即使同一種類型也有不同的面積大小和局部處理的區別,比如三居與兩居,橫廳與豎廳。在規劃設計指引中,要給出戶型比例調整原則,以及樓層數的傾向原則,比如100米高(新居住區規范已不允許)與80米高都可以的情況下,傾向于做80米(80米以上抗震等級需提高)。在總圖設計中,要給出樓型布局原則。針對各地規劃管理條列,給出能反映樓型面寬及天井寬度等技術要求的一目了然的簡易圖示。等等。

              3.公寓

              房企拿到手的用地條件一般不會只產生純粹的住宅類,往往有一些指定的兼容或配套,比如商業服務類性質。如果宗地四周或者允許做商鋪的面已經滿排布的情況下,仍然完不成規劃指標。有些地方政策允許按辦公、或商業報規報建,為了能夠快銷竣工驗收后二次裝修為公寓。根據各地方對辦公、商業的層高限制,若能超過4.5米還可以做成loft產品,以增加溢價空間,有利于快銷。對這類產品,標準化程度高的房企也有戶型庫和樓型庫,以及現成立面或者立面設計指引。在規劃設計指引中,也要給出對公寓的布局原則(比如景觀資源最差位置,盡量東西向等)和樓層數的傾向性原則(比如不做24米以下公寓等)。

              4. 商鋪

              一、二類居住用地一般各地會允許一定比例的商業兼容(比如10%),在允許底商的情況下,商鋪比一層落地戶市場上一般更受歡迎,價值也大不少。做商鋪還是商業內街?一般小樓盤做商鋪,大樓盤就需要做商業內街,大到什么程度?這在規劃設計指引中應該給個明確的回答。根據市場銷售情況,要給出單間商鋪面寬和進深(如4X15)。給出商鋪層數原則,以及二層商鋪的解決辦法,如一拖二或二層外廊小鋪。給出商鋪層高原則。商鋪山墻間距與雨污水排出小區到市政所需要求的管廊寬度有關(最小距離7-9.5米不等)。這些在規劃設計指引中都需要明確。

              5. 售樓部

              給出售樓部布局原則,如設在主入口附近。售樓部是專門的,還是由商鋪改?最后要還原為商鋪嗎?要確定。

              6. 架空層與大堂

              各地政府會規定架空層是否計容的政策,以及層高高度限制。在不計容的情況下,各地政府對架空層如何使用并無要求。又因為架空層與入戶大堂唇齒相依、緊密相連,會給每天進出的住戶影響至深。因此房企對這部分空間的處置也就體現了各房企的價值觀;是否有做百年老店的魄力往往體現在這些政府并不控制的細節中。這部分空間是否需要在竣工驗收后封閉二裝給住戶所用?有些房企利用這部分空間做擴大大堂,或者做教室,或者設置乒乓球臺、麻將桌等給住戶娛樂休閑用;或者利用這部分空間做物業管理用房、或者電房等規劃要求的輔助配套用房。所以在規劃設計指引中,要給出架空層與大堂布局原則。給出做與不做落地戶的原則。給出滿足各地規劃許可的架空層層高。

              7. 幼兒園

              有些宗地要求做配套幼兒園。新的幼兒園規范把冬至日日照3小時(很苛刻)納入強條,因此東西向布置的活動單元基本滿足不了,在規劃布局中放在用地北側也很難滿足。規劃設計指引中要對幼兒園在總圖中的位置以及獨立出入口位置要明確給出原則。幼兒園計容不可售,因此房企為了價值最大化,一般要研究幼兒園規范和各地教育局對幼兒園的最低要求。有些房企多元發展,也做教育產業,對幼兒園的配置可能就會比國家要求的高。這部分多出來的面積指標,是竣工驗收后加建還是犧牲部分住宅可售面積指標,在規劃設計指引中也需要明確。

              8. 配套輔助用房

              給出配套用房最小面積,給出超出或低于政府要求時的相應對策。

              8.1客戶服務中心與員工宿舍

              客戶服務中心與住戶密切相關,能極大影響用戶體驗,對這部分的設計與配置,反映了公司價值觀,規劃設計指引中應明確布局原則。近年來,網購與快遞的興起影響了傳統的物業服務方式,對快遞貨架的位置是放在服務中心還是各大門處或者單元,規劃指引應該給出明確的解決辦法和原則。物業員工如果休息不好、心情不好,也不可能給住戶服務好。員工宿舍布局在哪里,要做到何種健康、衛生條件(采光、通風等),規劃設計指引也應明確。

              8.2員工廚房與餐廳

              給出布局原則和煙道布置原則,如是否在發電機房煙道位置的基礎上增大。

              9. 其他配套輔助用房

              9.1設備用房

              設備用房要滿足國家規范以及地方政府的相關要求,又要盡量減少對住戶的負面影響。為了房企利益最大化,盡量做到不計容,或者若非計容不可得情況下,盡量最大化可售。

              9.1.1 配電

              給出布局原則。

              9.1.2 排水

              給出布局原則。

              9.1.3 給水

              給出布局原則。

              9.1.4 消防

              給出布局原則。

              9.1.5 燃氣

              給出布局原則。

              9.2 垃圾收集用房或設施

              垃圾跟住戶密切相關,既要方便又要減少對住戶的負面影響,其處置體現了公司價值觀,在規劃設計指引中要給出布局原則。

              10. 展示區

              展示區不是國家、地方政府要求的,而是各房企結合營銷專門做的宣傳示范區,對潛在客戶起到宣傳功能,對未建成區起到示范效應。展示區細分為十大功能塊:停車場、銷售前廣場、售樓部、主入口前廣場、主入口門樓、主入口后廣場、住宅示范單位、商鋪樣板間、以及戶外游泳池等能體現公司價值觀之設施。給出如上各功能塊的布局原則。確定紅線外場地利用與改造范圍。確定施工通道與銷售通道。

              11. 景觀園林

              除了海綿城市、綠建等,國家及各地政府不對景觀作具體要求,但住戶卻對景觀密切相關,深深影響了用戶體驗。住區設計從90年代以來開始的住房改革,品質逐漸提高,園林景觀對其中的貢獻極大。規劃設計指引要盡量為景觀園林的設計與施工創造條件,對包含圍墻在內的景觀要素的規定與要求,體現了房企的價值觀。

              12. 出入口及道路

              道路的內容也可以放在景觀園林里。新的居住區規范對社區內部道路寬度只有兩個要求:車行道不能小于4米,人行道不能小于2.5米。國家規范只規定下限,下限不能保證好用,在高于下限的基礎上,各個房企在引導住戶使用,在滿足使用要求上應制定自己的標準。比如,車行道是雙車道還是單車道,車行道要分級,人行道也要分級,景觀內部的游園路可以更窄,規劃設計指引中應該明確這些,也體現了公司價值觀。

              住區出入口,最少兩個,一個人行出入主入口兼車行次入口,一個車行主入口兼人行次入口,大一點的會有三個或更多。大門對人行與車行分別分級。其寬度分為比如32米、25米、18米、12米不等。是否把會客、快遞貨架等功能結合進來,應統籌考慮,在規劃設計指引中應明確。

              13. 停車位及地下室

              車位的寬度,規范給的下限是2400。這個寬度讓車子停放非常憋屈,現在消費水平日益提高,住戶擁有寬大的豪車越來越多,稍不注意就會發生剮蹭。從住戶心里都希望車位大一些。但房企從控制成本的角度希望地下室越小越好,能不做地下二層就只做一層;車位數又要滿足規劃條件。這是個兩難的處境。規劃指引應該給出解決此矛盾的原則與辦法,比如報規時有地上車位,而實際卻并不使用,仍然納入景觀。有些地區規定商鋪的地下室會有更高比例的人防面積配比,于是放棄該部分做地下室。這些都應該根據車位數量等統一考慮而給出設置原則,體現公司價值觀。研究各地政策,特別是子母車或微型車車位折算方式確定應滿足的總車位數。車位寬度為2400、2500、2600,應明確或給出確定原則。由車位寬度反推地下室柱網寬度。若有地上停車位,要給出布局原則。每輛車停車面積與塔樓區占比地下室,及人防面積占比有關,從30到42平米/輛不等。給出地下室層數與層高原則。給出地下室出入口布局原則。

              14. 豎向設計

              給出地下室頂板標高原則,如高出四周市政1500。給出一般頂板種覆土厚度原則,和走管區域覆土厚度原則。給出地形高差處理原則,如結構板是否找坡的條件和坡度設計原則。

              15. 退線原則

              國家規范只對建筑物、地下室以及管線退紅線給了大致的原則,實際設計與施工有更細致的情況,規劃設計指引應給出地下室及各專業管線退紅線的各種情況和相應數據。

              16. 開發分期

              給出分期原則和報建與竣工備案原則。

              規劃設計指引只是個標準化制度建設的綱領性文件,真要做到高周轉和質量高度可控,住宅、公寓、商鋪、大門等各單體的設計指引也就必不可少了。

               

              2020年07月12日

              初稿于成都

               

               

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